空き家の譲渡所得の3000万円特別控除と併用できる特例は?

相続又は遺贈により取得した被相続人の自宅を2023年(令和5年)12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまると、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することができる特例があることについては、以前このブログ(以前のブログはこちらへ)でお伝えしました。

今回は、この空き家の譲渡所得の3000万円特別控除と併用できる税金の特例にはどのようなものがあるかについて、簡単にお伝えしたいと思います。
(特例名が長いので、以下、ここでは「空き家の3000万控除」と略したいと思います。)

併用できる特例

空き家の3000万円控除と併用できる特例は3種類あります。

① 自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
② 自己居住用財産の買換え等に係る特例措置
③ 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

ただし、併用できるのは①~③までのどれか一つの特例です。
複数の特例を併用することはできませんので、複数使える可能性がある場合はどれにするか選ぶ必要があります。

自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除とは、自宅を売った場合に、譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例です(租特法35条)。

ただし、同じ年に併用する場合は、2つの特例合わせて3000万円が控除限度額となります。
つまり、同じ年に相続した空き家と自宅を売却した場合は、最高でも3000万円しか控除できない、というわけですね。

自己居住用財産の買換え等に係る特例措置

自己居住用財産の買換え等に係る特例措置、とひとくくりにされていますが、この特例に該当するのは、
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(租特法36条の2)
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(租特法36条の5)
・居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(租特法41条の5)
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(租特法41条の5)
です。

これらの一つ一つの説明は都合により省きます。
これらの特例と併用する場合は、自宅の譲渡価格が1億円以下である、という条件が課されています。

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、自宅の新築、取得または増改築等をし、一定の要件を満たすと、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです(租特法41条)。

ただし、注文住宅は令和2年10月から令和3年9月末までに契約、分譲住宅などは令和2年12月から令和3年11月末までに契約し、令和4年末までに入居することが要件となっています。
つまり、これから住宅ローン等を利用して自宅の新築、取得等をする人は、既にこの所得税額の特別控除との併用はできませんので、ご注意ください。

どちらを使うか選択制の特例

ちなみに、空き家の3000万控除と、どちらを使うか選択制の特例として「相続財産譲渡時の取得費加算特例」(租特法39条)があります。

相続財産譲渡時の取得費加算特例とは、相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の「取得費」に加算することができる、という特例です。

譲渡所得の計算式は、
譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)
です。
この譲渡収入(つまり、売却代金)から差し引ける取得費に、相続税額の一定金額を加算できれば所得税がその分抑えられる、というわけです。

ただし、そもそも遺産をもらったときに相続税が課されていない場合には取得費に加算できる税金はありません。

以上、ざっとご紹介いたしました。
上記の特例にはそれぞれ適用要件がありますし、適用年限も異なっていたりしますので、実際に自分たちの場合に併用できるかどうかは、条件や必要書類も含めてきちんと確認する必要があります。
確実に特例の適用を受けるためには、やはり税理士にきちんと見ていただくことをお勧めします。

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