不動産の相続 「共有」にするメリット・デメリットは何?

遺産の中に土地・建物といった不動産がある場合、相続人間で、どう分けるかについて悩む方は多いかと思います。
喧嘩にならないよう相続人間で平等に分けよう、と思っても、土地や建物はケーキのように切り分けることができませんよね。
分けられないなら、「手っ取り早く共有にしてしまえ」と考えるかもしれません。
ところが、不動産の共有には、たくさんのデメリットがあります。

今回は、不動産を相続する場合の「共有(共有分割)」のメリットとデメリットについて説明したいと思います。

不動産の遺産分割方法

不動産を遺産分割する方法としては、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割、の4種類の方法があります。

現物分割とは、一つ一つの遺産について、それぞれ取得者を決定し、売ってお金に変えたりはせずに現物(その物)をそのまま相続する方法です。

換価分割とは、不動産や株式などの遺産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。


代償分割とは、特定の相続人が家や土地などを相続し、家や土地などを相続しなかった他の相続人に対し、その代償として相当額のお金を支払う方法です。


共有分割とは、特定の相続人を決めたり、換金したりなどはせずに、法定相続分や話し合った持分割合で、相続人でそのものを共有する方法です。

それぞれにメリット・デメリットがありますが、今回は、共有分割に絞って説明します。

共有(共有分割)にするメリット

まず、不動産を共有で相続する場合のメリットについて説明します。

① 平等に分けられる

共有分割のメリットは、上記に挙げた4つの分割方法のうち、相続人にとって「一番平等に分けられる」というところです。
法定相続分通りの持ち分で共有するのであれば、その通りに相続登記をするだけです。

② 空き家にかかる譲渡所得の特別控除(空き家特例)を複数の相続人が使え、譲渡所得税を減らせる

「空き家特例」とは、一人住まいの親が亡くなって、空き家になった実家を売る場合に使える優遇税制で、譲渡所得から最大3000万円の控除が受けられる、というものです。
特例適用の前提条件は、1.家屋が区分所有建築物でないこと(つまりマンションでないこと)、2.家屋が1981年5月31日以前に建築されたものであること、3.相続開始の直前まで被相続人に同居人がいなかったこと、です。
まず、遺産となった実家がこの3つの前提条件を満たしており、2023年12月31日までの間に、更に一定の要件を満たす譲渡(売却)をした場合に、この特別控除の適用があります。
譲渡の前提として、①相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡(売却)すること、②譲渡対価(売却代金)が1億円以下であるという条件も要求されています。
一定の要件を満たす譲渡(売却)とは、ア. 空き家の実家を新耐震基準に適合するようリフォームして、敷地と共に譲渡(売却)、又はイ.空き家の実家を取り壊して、敷地のみを譲渡(売却)する場合の2種類があります。

上記のような条件がありますが、実家が前提条件を満たしており、相続人全員が早々に売却することで合意できているのであれば、一旦全員で実家(※土地・建物双方を)共有にしておけば、全員が譲渡所得税の特別控除が受けられるわけです。
つまり、一人当たり最大3000万円の控除が受けられるので、二人なら合計最大6000万円、三人なら合計最大9000万円の控除が受けられる、というわけです。

③ 小規模宅地の特例を複数の相続人が使え、相続税を減らせる

  小規模宅地の特例は①特定事情用宅地等、②特定同族会社事業用宅地等、③特定居住用宅地等、④貸付事業用宅地等の4種類ありますが、ここでは、一番よく使われる、③特定居住用宅地(つまり自宅)等の特例について簡単に説明します。

この特例は、ざっくり言うと、配偶者や同居相続人等が自宅を相続した場合に、330㎡までの宅地部分の課税価格を80%減額する、というものです。

  例えば、夫名義の自宅土地建物に、夫、妻、子の三人で同居していて、夫が亡くなった場合に、自宅を妻と子で共有で相続し、そのまま妻と子で自宅に同居を継続した場合は、妻と子双方に小規模宅地の特例の適用が受けられるので、自宅の評価額が高い時は、それだけ相続税を減らすことができますね。
注)特例の適用を受けられる可能性のある相続人が二人以上いる場合には、特例の対象の土地を取得した相続人全員の同意を証する書類の提出が必要です。

※小規模宅地の特例は、被相続人の自宅を取得するのが被相続人の配偶者であれば、細かい条件はあまりないのですが、それ以外の相続人が取得する場合には細かい要件が決められている(要件についてもちょくちょく改正あり)ので、自分が使えるかどうか詳しく知りたい場合には、税理士にご相談ください。被相続人が、老人ホームに入ってしまって空き家になったため自宅を他人に貸していた場合にはこの特例を受けられない、など注意すべき点が結構多いです。 

共有(共有分割)にするデメリット

共有の一番のデメリットは、
「共有期間が長くなればなるほど、共有者の数が増える→不動産の処分などがますます難しくなる」
というところです。

つまりどういうことかを具体的に説明しますと、
例えば、不動産を売却しようと考えた場合、共有名義になっていると共有者全員の同意が必要です。
全員の合意ができなければ、いつまでたっても売却することができません。
合意ができずに時間が経っていくうちに共有者に相続が発生すれば、共有者の相続人たちも共有者となり、共有者の数が増えていきます。
相続で代替わりして共有者の関係が薄れたり、共有者の数が増えたりすれば、ますます売却の合意をすることは難しくなりますよね。

ちなみに、共有不動産を管理したり、修繕したりするにあたって、どれだけの共有者の同意が必要なのかを下記の表にまとめました。

◆共有不動産の保存・管理・変更にあたり、必要な同意数(割合)

保存建物の修繕や、無断で不動産を占拠している人の排除など共有者の内の一人でできる(他の共有者の同意は不要)
管理短期的な賃貸借契約の締結・解除など共有者の持ち分割合の過半数の同意が必要
変更不動産の売却や贈与、建物の解体や新築など共有者全員の同意が必要

表を見てお分かりになるかと思いますが、
「建物がボロボロ。ご近所からも危ないと言われているし、そろそろ解体したい。」、と思っても全員の同意が必要なのです。
「わかるけど、手持ちがないから解体費用を負担できない。解体には反対だ。」という人が出てくれば、何もできないまま放置せざるを得ませんよね。

また、売却などせずに、単に共有しているだけでも共有者間で何かと揉めやすくなります。

共有者全員の所有物であっても、必ずしも全員がその建物に住んだり、土地を自由に使用できるとは限りませんよね?
そうなるとどうなるでしょう?
・全員の共有物なのに、不動産を実際に使用・占有しているのは特定の共有者だけであるために、使用していない・使用できない共有者が不満に思う。
・全員の共有物なのに、特定の共有者だけが固定資産税を負担している(←納税通知書は共有者の一人のところにしか届きません)ことで、支払いをしている共有者が、支払っていない共有者に対して不満に思う。
・全員の共有物なのに、特定の共有者だけが家屋の修繕・維持費用を負担、または土地の草むしりや掃除などを定期的にしているのに、全然協力してくれない共有者に対して不満が募る。
ということが起こってきます。
こうなると、お互いに「皆の物なのに不公平だ!」と喧嘩になりそうなのは目に見えますよね?

まとめ

以上の説明で、不動産を相続する場合に共有にするメリットとデメリットについてご理解いただけたでしょうか。
遺産の中に不動産がある場合、デメリットの方が大きいため、通常は共有はお勧めしません。

ただし、住みたい相続人が誰もおらず、すぐに売却してしまうことで全員の意見が一致している、と言った事情がある場合には、一旦共有にした方が税金の面でお得になるかもしれません。

各家族により、遺産の構成内容も各相続人の状況・事情も異なりますので、一概に「共有はダメ!」とは言いません。
ただし、上記のメリット・デメリットを踏まえたうえで、自分たちの場合には共有にするのとしないのと、どちらがより得になりそうかよく考えて遺産分割協議をしてもらえればと思います。

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