リバースモーゲージとリースバック

「持ち家はあるんだけど、老後資金が足りない・・・でも、住み慣れた家に住み続けたいんだけどなぁ。」
そんな時に出てくる話が、「リバースモーゲージ」と「リースバック」という方法です。
まだまだ聞いたことが無い人も多いと思いますので、今回は、これらがどのようなものなのか、簡単にご紹介したいと思います。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、一言で言うと、自宅を担保に金融機関からお金を借りる金融商品です。
これだけ聞くと住宅ローンと似ていますね。

住宅ローンと違うところは、リバースモーゲージは契約者が生存している間は利息のみを返済、元本は、契約者が亡くなった後、家を売るなどして一括で返済する、というところです。
(通常の住宅ローンの毎月の返済は「元本+利息」

リバースモーゲージを利用できる人は、60歳以上、50歳以上など、年齢に制限が設けられており、若い人は利用できません。

金融機関だけでなく、一部の社会福祉協議会(例:東京都社会福祉協議会)も、生活資金を借りたいという人を対象にリバースモーゲージを扱っています。

注意点は?

さて、リバースモーゲージを利用しようと考えた場合に注意すべきところも見ておきたいと思います。
注意点は、以下のようなものがあります。

・戸建て住宅のみを対象とするものが多い
・円滑な担保売却が見込める都市部の住宅に限定される傾向がある
・利息は通常の住宅ローンより高いところが多い

ほとんどのリバースモーゲージは戸建て住宅を対象としているため、持ち家がマンションの一室であるような場合には、リバースモーゲージが利用できない可能性があります。
その前に、そもそも自宅に担保価値が無ければ、リバースモーゲージの利用はできません。

また元本の返済は、契約者の死亡後に家を売却して返済、または相続人が一括での返済です。
そのため、自宅の所有者である自分一人でリバースモーゲージをすることを決めてしまうと家族間でトラブルになることがあります。
(ほとんどの金融機関は契約時に推定相続人の同意を求めてきます。)
ですので、リバースモーゲージの契約をする前に、本当にそれでよいのか、家族ときちんと話し合っておきましょう

リースバック

リースバックとは、自宅をリースバック事業者に売却して資金を得、リースバック事業者と賃貸借契約を締結して賃料を支払うことで、そのまま自宅に住み続けることを可能にする手法です。
つまり、リバースモーゲージと異なり、自宅の所有権を手放します。

リースバックの対象物件は、戸建て住宅に限りません。マンションも対象となります。
また、利用できる人に、特に年齢制限もありません。

注意点

リースバックした場合の注意点も見ておきましょう。

・リフォームや建替えは自由にできない
・ずっと住み続けられるとは限らない
・売却相場は通常の売却より安くなりがち

リバースモーゲージと異なり、リースバックの場合は、自宅の所有権を既に手放してしまっています。
そのまま同じ自宅に住み続けられることから、うっかりしがちですが、リースバック後は借家に住んでいるのと同じ状態になります。
つまり、自由にリフォームはできませんし、毎月家賃を支払わなければなりません。
また、家賃を支払えなくなれば、結局、自宅を出て行かなければならない、ということも起こりえます。

リバースモーゲージとリースバックの比較

最後に、リバースモーゲージとリースバックの違いを表にしましたので、こちらもご参照いただければと思います。

リバースモーゲージリースバック
自宅の名義自分のまま不動産会社
契約内容金銭消費貸借契約売却契約+賃貸借契約
資金の調達方法自宅を担保に借入自宅を売却
保証人不要
毎月の支払い利息家賃

以上、今回はリバースモーゲージとリースバックについて簡単にご紹介しました。
各金融機関によって申込み・利用条件等が異なりますので、検討の際は、内容を丁寧に見てください。
わからないところがあったら契約前に、金融機関の担当者に必ず確認してくださいね。

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