空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

「空き家に係る譲渡所得の特別控除」とは、相続はしたものの、誰も住んでいない空き家を売却処分した場合に、税金が軽減されるというものです。
2016年度の税制改正で創設されました。

平成28年4月1日~平成31(2019)年12月31日までの間に譲渡したものに限って適用とされていましたが、平成31年度税制改正で適用年限を4年延長、2023年12月31日までの譲渡について、ということになりました。

今回は改めてこの特別控除の適用要件について見ていきたいと思います。

【相続開始の直前の状況】
①被相続人の居住の用に供されていた家屋である
②被相続人以外に居住していた者がいなかった(つまり一人暮らしをしていたこと)

【家屋】
昭和56(西暦1981)年5月31日以前に建築された家屋(つまり新耐震基準施行前の建物)
②区分所有建物(いわゆるマンションのこと)を除く

【対象となる譲渡】
①相続時から譲渡時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがない
②耐震等工事後に譲渡(家屋と土地)、あるいは家屋の除去後に譲渡(土地のみ)であること
③耐震工事後に譲渡する場合、譲渡時において、耐震基準等に適合する工事が行われていること
④相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
⑤譲渡価格が1億円以下であること


これまでは、被相続人が相続開始直前に、その家屋に居住していたことが必要でしたが、2019年4月1日以後の譲渡からは、老人ホーム等に入居していた場合も対象となります。
この拡充により本特例の適用対象となるためには、以下の2要件を共に満たすことが必要になります。

【被相続人に関する要件】
介護保険法の要介護認定等を受け、かつ、相続の開始直前まで老人ホーム等に入所していたこと

【老人ホーム~相続開始の直前までの家屋に関する要件】
被相続人による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。


<本特例を適用した場合の譲渡所得の計算式>
譲渡所得 = 譲渡価格 ー 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除3000万円
※取得費が不明の場合、譲渡価格の5%で計算
※譲渡費用とは除去費用等

特例措置の適用を受けるために必要な書類は以下のとおりです。
【家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合】
①譲渡所得の金額の計算に関する明細書
②被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書
③被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
④被相続人居住用家屋等確認書(市町村が発行します)
⑤被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建築住宅性能評価書の写し

【家屋の取壊し、除去又は滅失後の敷地等を譲渡する場合】
①譲渡所得の金額の計算に関する明細書
②被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
③敷地等の売買契約書の写し等
④被相続人居住用家屋等確認書


ちなみにこの特例を受けるにあたっての主な注意点は以下のとおりです。

1 高齢な親にずっと一人暮らしさせないといけない(親族以外でも同居人がいたら適用不可
2 有償・無償を問わず、相続発生後に貸付け等一切してはいけない
3 区分所有建築物は適用不可であり、マンションだけでなく、区分登記されている二世帯住宅も適用不可
4 持分登記されている二世帯住宅の場合、同居人がいたら適用不可
5 分割し、何度かに分けて売却する場合、譲渡対価1億円以下の限度額は合計で判定される
6 兄弟二人で実家を相続した場合、譲渡対価1億円以下の限度額は各人毎ではなく、不動産全体で判定する
7 特例が使えるのは土地と家屋をセットで相続した人だけであり、土地と建物を別の人が相続した場合、土地だけを相続した人は特例を使えない
8 建物の除去後譲渡する場合、譲渡時までに取壊しを完了させなければならない
9 「離れ」部分の土地は特例の対象外である
10 兄弟二人で実家を相続した場合兄弟それぞれ3000万円控除の適用が可能